コラム

超低金利のこの時代、資産運用のひとつとして、不動産投資を検討されている方も多いと思います。その際「利回り」という言葉を耳にされるでしょう。一般的に利回りとは、投資した金額に対する収益の割合を表したものです。不動産用語として用いられる場合、利回りにはいくつか種類があり、その意味や違いを知ることが大切です。
今回は、不動産投資を始める前に知っておきたい用語の「表面利回り」と「実質利回り」についてご説明します。

「表面利回り」とは、物件を取得した費用に対して一年間の家賃収入がどれくらいの割合なのかを表したものです。年間の家賃収入を不動産の購入価格で割った数字で表します。

◆計算式
・年間の家賃収入の合計　÷　物件価格　×　100　＝　表面利回り

◆参考例：1,200万円の物件を購入し、月の家賃を10万円とした場合
・120万円（10万円×12ヶ月）　÷　1,200万円　×　100　＝　10％
上記参考例の場合、表面利回りは10％となります。

※表面利回りの算出には、管理費や修繕積立金等、維持管理などの費用は入れずに計算し、家賃収入も満室を想定しています。ですので「必ずこれだけの収入がある」という数字ではないので注意が必要です。

「実質利回り」とは、 上記「表面利回り」の計算式から外していた管理費や修繕積立金等の維持管理の費用、また物件の購入時の諸費用を考慮して計算します。
維持管理の主な項目としては以下のものがあります。
・管理費
・修繕積立金
・固定資産税
・都市計画税　
また、不動産会社へ管理を委託している場合は、管理手数料も別途必要となります。
その他、振込手数料や不在費用負担金など、購入する物件や不動産会社によっても異なります。

次に物件購入時の諸費用の主な項目として、以下のものがあります。
・仲介手数料
・登録免許税
・司法書士への報酬
・火災保険料
・ローンの手数料等
一般的な目安として、新築物件で物件価格の3～7％程度、中古物件で6～10％程度かかります。

「実質利回り」の計算式はこちら。
◆計算式
・（年間の家賃収入の合計　ー　年間経費）　÷　（物件価格　＋　諸経費）　×　100　＝　実質利回り

先ほどの「表面利回り」の参考例で計算してみます。
◆参考例：1,200万円の物件を購入し、月の家賃を10万円とした場合
　年間の家賃収入の合計120万円（月額賃料10万円）
　物件価格1,200万円
　管理費と積立金、管理手数料の年間合計30万円（月額計2.5万円）
　固定資産税　5万円
　契約時の諸費用　60万円
・（120万円　ー　35万円）　÷　（1,200万円　＋　60万円）　×　100　＝　6.75％
上記参考例の場合、実質利回りは6.75％となります。

空室がでれば収入が減りますし、経費も年ごとに変わります。実質利回りは流動的で正確に算出することが難しいといえます。それでも現実に近い数字がわかるので、できるだけ確認しましょう。

今回は「表面利回り」と「実質利回り」についてご紹介しました。
こんなに利回りが良いなら不動産投資をしたい！と思う物件があったら、これらの計算式などを参考に検討してみてください。そして利回りの数字だけを見るのではなく、物件（不動産）の将来の資産としての価値を想像して考えることも重要です。
また、空室、補修、賃料値下げ、事故…などといったリスクもあります。不動産投資をする際には、きちんとリクスを理解して投資する事が大切です。せっかく不動産投資をしたのに“負動産”とならないように、信頼のおける不動産会社へ相談する事をおすすめします。